自“十一条”出台以来，中国房地产市场可谓是陷入前有政策、后有市场的围追堵截之中，这其中投资者的热情与消费者的观望形成此消彼长之势。自从2010年2月23日，北京市建委联合市发改委、财政局、国土局等12个相关部门共同发出了《关于贯彻国办发【2010】4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》即“京十一条”后。面对部分城市房价的过快上涨，中央的这套“强硬式”调控“组合拳”，直击要求在全国范围内实行严格的差别化住房信贷政策。为此，楼市已经明显感受到政策压力，主要城市一、二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。

一线城市成交全面下跌
    近日，来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%;4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。
    从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。综合主要城市房地产成交面积数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%，成交均价创下历史新高。市场中也出现了多种声音：一方认为新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，“上海均价低于2万元的中低端楼盘成交量仅为7万平方米，环比大跌60%;而单价5元万以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%，也因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”另一方认为：中央此次的大动作不敢说突如其来也算是措手不及，危机公关的最佳途径就是以不变应万变，借用到房地产市场的表现就是“开发商不差钱”，既不着急回笼资金，也不着急分担风险，反而将主动权拱手让给市场，让给一再观望的消费者。虽然成交量明显下降，但在刚性需求的推动下，房价反而出现不跌反涨的局面。
    又如北京新开楼盘也仍没下调房价。据统计，5月至6月北京商品房开盘均价预期可达28520元/平方米，比4月以来的开盘均价上涨35%。这正应了“开发商不差钱，实行大幅优惠的少”的事实。目前大部分开发商依然坚持高价开盘，一些开发商特别是上市房企去年的住房销量大增，短期内还是会硬挺着不降价。

二手房价格明显松动
    在二手房市场，新政出台后的最大变化就是“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。比较新政出台前、后一周的数据，在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、24%和20%;购房者方面，由于普遍预期市场将转入调整，所以并不急于买进，新政出台前、4月中，北京、上海、深圳三地的新增客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。
    从价格来看，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格出现明显下降，幅度超过10%。业主挂牌价格降低已经较为普遍，主要原因是去年房价的快速上涨，使得多数业主的前期投资获利颇丰，适当降价并不妨碍他们的投资收益，并且按照目前的市场形势来看，对于拥有多套房的业主来说，尤其是纯投资者，降价套现将比继续持有待涨更为合理。
    与一手房不同，业内预期二手房价格的议价空间还会扩大。由于各方估计价格不会再度上涨，因此购房者普遍采取观望策略，预计随后1到2个月内，供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价格亦会出现明显下调，调整幅度可能会达到20%左右。与2008年的一手房带动二手房降价不同，本次调整将会是二手房带动一手房价格下跌，因为经历了2009年的热销后，多数开发商资金相对充裕，降价动力不足。不过，二手房降价幅度也很难出现20%以上的调整，特别是一线城市，因为这些城市的需求较为充足，在价格出现一定调整后，将会有刚性需求和改善性需求跟进，成交即会恢复。

开发商拿地或有放缓
    另外，值得一提的是，新政的影响还已传导到土地市场。上周，土地市场交易出现一定程度的波动。虽然各地的供地计划已经纷纷出台，但是具体细则尚未明确，导致推出总量延续低迷状态。
    中国指数研究院数据信息中心监测显示，4月中期监测的20个重点城市共推出土地52宗，环比减少17%;推出土地面积236.6万平方米，环比减少48%。其中，住宅用地共推出18宗，环比减少22%;推出面积72万平方米，环比减少68%。数据还显示，20个重点城市成交土地74宗，环比增加222%;成交土地面积234.2万平方米，环比增加121%。新政在很大程度上对开发商的拿地信心产生影响，特别是住宅用地，4月中旬一周内住宅用地仅成交3宗，环比减少67%;成交面积2.8万平方米，环比减少93%。一线城市无一宗住宅用地供应和成交。相比之下，二线城市中的青岛和中山，分别有96万平方米和99万平方米的住宅用地成交，烟台和威海也各有13万平方米和12万平方米的住宅用地成交。笔者认为这与各大开发商纷纷入驻二、三线城市不无关系。

个贷结构生变
    本次调控显现的个贷结构正在随着政策面明朗而逐步清晰化。虽然已经确定“认房不认贷”的标准，部分银行提出开始对存量房贷加息，但增量方面，在中国住房与城乡建设部与央行、银监会出台具体细则前，商业银行对于4月17日出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称“国务院10号文”）仍在观望。房地产商会否加入降价行列？哪些地方的投机性购房需求会被抑制？哪些地方第一套自住房需求会被刺激？此次房地产政策调控的深度和广度，直接关系到后三个季度商业银行个贷结构的变化。
    由于不同地区的房价水平不同，还不能预知不同地区的政策效果，可能会发生一部分地区交易量上升而另一部分交易量下降的情况，因此可能会引发个贷额度分配发生变化。“总之房贷相对其他个贷业务，还是风险较小的优质业务，有需求我们就加大投放，没有需求就做车贷、经营性贷款等非按揭个贷业务。”
    不同银行的个贷投放差异化正在扩大，不同银行所受影响也不同。以1季度银行消费信贷数据显示为例，工行以1197亿元排名第一，占到该行1季度人民币新增信贷投放的45%左右，农行以1026亿消费信贷占到1季度投放的37%。股份制银行中，招行仍以264亿元的新增量排在前列，接近该行1季度信贷投放的40%，其他个贷投放比例较高的还有兴业、中信、光大和深发展。
    4月17日后，价格多以到手价而非成交价挂牌，且购房者违约率明显提高，显示了市场观望情绪正在影响出售方价格预期。通过对一些银行的了解得知，由于尚未有具体细则出台，他们也无法具体执行。按照银监会4月21日的最新解释，“认房不认贷”，首付不低于5成，第二套房以家庭拥有的房屋套数而非贷款次数为准。不过，据了解，由于房屋的套数记录在住房与城乡建设部，而目前这部分系统与银行并不相连接，且在建设部内部异地城市之间，甚至城市的区与区房管部门之间都没有连接，因此银行要执行国务院的最新二套房贷款政策还存在衔接性的问题。

面对市场，能否做到无缝衔接尤为重要
    房地产市场走到今天，已经面临要承担从社会、市场、资本、消费需求满足再到信贷制度完善的多方压力，想要做到无缝衔接，目前主要依赖于住房与城乡建设部对居民房产信息的数据大集中，以及与金融机构之间建立起信息共享机制，相对而言，房产信息与金融机构之间的衔接相较政策与市场的衔接要简单、顺利的多了。据相关数据统计，4月份以来个贷放款还集中在处理半个月前的申请，这部分存量并没有受到新政的影响，至于4月17号之后的新增申请，则还处于停滞状态，等待政策明确。
    “如果房地产商加入降价，这一波房价降下来，调控政策可能会缓和，如果降不下来，还会有更严厉的政策出台。”一些观点认为：房地产市场太复杂，在看不清楚的情况下，包括购房者、金融机构，也只能观望市场走势，适时投放。不过房地产商似乎另有看法，目前房地产市场的刚性需求还比较强，房价下调主要要从供给方面着手，因此房贷新政对房价的影响将不会很明显。
    如何面对接踵而来的政策冲击，如何能够把握市场心态，本轮调控的成效初显，使得内地一线城市楼市成交已经出现戏剧性的变化，而金融机构的低调续发，似乎也在从另一个侧面将房地产市场推到了风口浪尖上。开发商、市场、购房者、投资阵线转移一触即发，未来的房地产市场已经无法再用单纯的市场规律来描述，伴随更多的将会是房企的大纵深战略和保障性住房以及敏感城市市场政策的博弈，也许这将会成为房地产市场全新的分水岭，也许只是保障性住房与商品房即将爆发大规模战役的序曲。